Análisis perfil hipotecado español 2020

El 79% de los compradores de vivienda se  hipotecan

Se incrementa en seis puntos el porcentaje de españoles que compran una vivienda con hipoteca 

La hipoteca es una herramienta imprescindible para cuatro de cada cinco compradores de  vivienda. En concreto, un 79 % de los particulares españoles que ha comprado vivienda en los  últimos doce meses lo ha hecho mediante una hipoteca. Este porcentaje es seis puntos más  alto que el registrado en 2019. Esta es la principal conclusión del estudio “Perfil del  hipotecado español” elaborado por Fotocasa con la intención de analizar cómo los españoles  han financiado la compra de su vivienda. 

Para interpretar correctamente estos datos conviene detenerse en el contexto, con dos detalles  claves. Por un lado, la aprobación durante 2019 de la nueva ley hipotecaria, más garantista con  el consumidor y que facilita el acceso a las hipotecas (los datos reflejan un incremento de su  contratación, pero también una menor dependencia del apoyo económico familiar). Por otro,  la encuesta de Fotocasa Research de la que provienen estos datos es justo anterior a la  aparición de la pandemia provocada por el coronavirus, un factor que ha alterado todo el  mercado inmobiliario.

La financiación hipotecaria sigue siendo la vía de acceso a la vivienda casi 8 de cada 10  compradores, pero se aprecia un ligero descenso de aquellos españoles que además necesitan  ayuda familiar para hacer frente a la compra, un hecho que puede estar relacionado con el  descenso del precio de la vivienda a finales del pasado 2019.

Compradores de vivienda con hipoteca y sin ella 

Del conjunto de personas que necesitaron hipoteca, un 67 % sólo necesitó el crédito bancario  para poder acceder a la compra. Sin embargo, hubo un 12 % que también recurrió a la ayuda  de un familiar.  

En el lado de los que no solicitaron una hipoteca, en el 11 % de los casos se debió a que tenía  suficiente ahorrado, un 6 % sólo necesitó ayuda de familiares y un 4 % se financió a través de  la venta de su antigua vivienda. 

¿Quién se hipoteca en España? 

El perfil del comprador de vivienda que precisa de una hipoteca para su adquisición no cambia  radicalmente de un año para otro, pero sí que hay sutiles diferencias que resultan de interés.  Por ejemplo, en 2020 se ha incrementado el peso que tiene el segmento de edad de 45 a 54  años, aunque es un dato vinculado al mayor protagonismo de este tramo en la compra de  vivienda. 

Otro cambio que se aprecia con respecto al año anterior está ligado al nivel socioeconómico:  hay más personas de niveles socioeconómicos intermedios comprando mediante hipoteca,  mientras que los niveles más elevados han perdido protagonismo. 

Con respecto a su situación de convivencia, un 41 % vive con su pareja y sus hijos y un 32 %  únicamente con su pareja. Además, se ha producido un incremento significativo con respecto  al año anterior de quienes viven con sus padres, que representan un 8 %. 

En relación con su estado civil, estos compradores que se hipotecan son principalmente  personas casadas o que conviven en pareja (68 %). Pero también hay cambios con respecto a  2019: ganan protagonismo los separados o divorciados (7 %) y las personas solteras (24 %).

Las hipotecas a tipo fijo siguen ganando terreno  

Pero contratar una hipoteca no resuelve los problemas de liquidez de todos los compradores.  Existe un significativo porcentaje de ellos (el 21 % en 2020, una cifra muy similar a la de años  anteriores) que además de contratar el crédito tuvieron que vender alguna otra vivienda para  hacer frente a la compra de la nueva.  

Tampoco hay cambios relevantes respecto a 2019 en cuanto a la planificación y estudio de la  parte financiera de la operación: el 54 % de estos compradores que se hipotecan (eran el 57 %  el año anterior) fueron al banco para establecer el presupuesto disponible antes de comenzar  la búsqueda de vivienda.  

Cuando se trata de hacer frente a los primeros pagos ligados a la compra de una vivienda  (entrada, impuestos, etc.), el apoyo familiar sí que gana importancia con respecto a años  anteriores, aunque la financiación bancaria sigue siendo la solución más frecuente (47 %).

El 53% de los hipotecados optan por el interés fijo

Pero la decisión más importante respecto a la hipoteca es la que tiene que ver con el tipo de  interés: fijo o variable. El euríbor va camino de cinco años en intereses negativos —la última  vez que se situó por encima del 0 % fue en enero de 2016— y eso tiene sus consecuencias. Las  entidades financieras han respondido con atractivas propuestas de tipo fijo que apelan a la  seguridad de esta hipoteca y la estrategia está funcionando.  

En 2017, un 41 % de los hipotecados optaban por el tipo fijo; en 2020 (con datos previos a la  pandemia), ese porcentaje es del 53 % y la mayoría de ellos (el 60 %) lo hacen por la estabilidad  y seguridad de pagar siempre la misma cuota.  

En este periodo de tiempo (2017-2020), la opción de tipo variable perdió 15 puntos  porcentuales: del 51 % al 36 %. Un 31 % los que la prefieren lo hacen augurando un euríbor  estable o a la baja. 

Sea cual sea la opción, lo cierto es que los compradores que se hipotecan parecen, en general,  fieles a sus preferencias en cuanto al tipo de crédito. Los porcentajes del tipo de hipoteca que  tenían en mente inicialmente y la que finalmente firman en el notario son prácticamente  equiparables, lo cual parece indicar que los particulares tienen en el mercado suficiente oferta  financiera como para poder decidir según sus intereses. Sólo entre quienes terminan  contratando una hipoteca mixta hay un porcentaje significativo de personas que hubiesen  preferido otras opciones.

El mercado de compraventa ha mantenido una fuerte tendencia al alza en los últimos años y  eso ha repercutido en mayores endeudamientos en las hipotecas. Pero desde 2019 se viene  estabilizando y eso también se deja notar: la distribución de la cuantía de las hipotecas por  tramos en relación con el precio del inmueble no registra apenas cambios con el ejercicio  anterior. Por ejemplo, el 45 % en 2020 frente al 44 % de 2019 financian entre el 76 % y el 99 %  del valor del inmueble. Y lo mismo sucede con la duración: hasta 2018 se estaban alargando  los plazos y desde entonces se mantienen: en 2020, el 86 % de los que se hipotecan para  comprar lo hace en un plazo inferior a 30 años y el 14 % restante supera esa cifra.

Contratar una hipoteca: mucha información para un proceso engorroso 

La concesión de una hipoteca va ligada a la firma de una cantidad importante de documentos  y trámites burocráticos. En este sentido, durante 2020 se incrementó de manera significativa la  comprensión y formación en materia de hipotecas. Un repunte que está muy relacionado con  la entrada en vigor, en junio de 2019, de la nueva ley hipotecaria.  

La preferencia creciente por las hipotecas de tipo fijo citada anteriormente se confirma cuando  se pregunta a los hipotecados su opinión sobre el tema: el tipo de interés sigue siendo el  asunto principal a la hora de decantarse por una hipoteca. Además, consideran que, aunque  sean algo más caras, las hipotecas de tipo fijo les dan más tranquilidad que las de tipo variable.  

Con respecto a la concesión de crédito hipotecario por parte de una entidad bancaria, tiende  a considerarse como un proceso complicado y engorroso. De hecho, es lo que opinan seis de  cada diez hipotecados.

El 40 % de los que paga al contado no utiliza la vivienda como  residencia habitual 

Aunque sea mayoritario el grupo de compradores de vivienda que necesitan una hipoteca para  poder pagarla, hay un 21 % que puede pagar al contado. Se trata de un colectivo formado por  un 57 % de mujeres y con una media de edad algo más elevada que los que se hipotecan: 45  años de media frente a los 39 de los hipotecados.  

Además, se trata de personas que, en el 65 % de los casos, ya residía en una vivienda que era  de su propiedad. Y es que, como es lógico, hay mucha más variedad en el uso que le van a dar  a esta vivienda que han comprado sin hipotecarse: un 40 % de ellos (frente al 8 % de los  hipotecados) va a utilizarla como segunda residencia, como inversión u otro uso distinto al de  primera residencia.