Radiografía del mercado de la vivienda 2022

La compra de vivienda se sitúa en máximos  históricos en detrimento del alquiler: el 50%  de la demanda es de compra frente al 38%  que busca alquiler 

El mercado del alquiler y el de la compraventa se han intercambiado las  posiciones

El 26% de las personas mayores de 18 años ha realizado alguna acción relacionada con la  demanda de vivienda en los últimos 12 meses, ya sea en el mercado del alquiler o en el  de compra. Pero poco a poco la compra de vivienda en España está ganando terreno en  detrimento del alquiler y, por primera vez en la serie histórica de Fotocasa Research la  demanda de compra supera a la demanda de alquiler. Así, en 2022 la demanda para  comprar vivienda representa el 50% del mercado, frente al 38% que busca alquiler.  El 12% restante buscan simultáneamente en ambos mercados. Esta es una de las  principales conclusiones del informe de Fotocasa Research “Radiografía del mercado de  la vivienda en 2021-2022” elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, por quinto año  consecutivo, con la intención de hacer un exhaustivo análisis de la situación de la oferta  y la demanda en el sector inmobiliario. 

Estamos ante un giro de 180 grados. Es la gran transformación que ha ocasionado la  pandemia. El mercado del alquiler y el de la compraventa se han intercambiado las  posiciones. Ahora el gran protagonista es la compra de vivienda, y el alquiler queda en un  segundo plano. Desde la burbuja inmobiliaria el alquiler fue adquiriendo cada vez más terreno hasta liderar por completo el mercado, pero el impacto social de la covid ha  cambiado las preferencias de los españoles y con ello, la tendencia. Esta radiografía de la  vivienda nos indica que el interés por comprar continúa muy latente en la sociedad y que  sigue creciendo desde el ejercicio anterior. Mientras, en el alquiler los oferentes se  reducen, acrecentando todavía más el desequilibrio entre oferta y demanda. Las zonas  donde se detecta un mayor interés por comprar son la Comunidad Valenciana y  Andalucía. Por otro lado, Madrid y Cataluña destacan por ser las autonomías donde más  se ha reducido la oferta en alquiler.

Así, el informe muestra cómo la demanda para comprar de vivienda está ganando terreno  a la demanda para alquilar. Y es que en tan solo seis meses (agosto 2021) la demanda  para comprar vivienda representaba el 44% y ahora ha subido al 50%. Si comparamos  esta cifra con hace un año, la demanda de vivienda ha crecido 10 puntos porcentuales  en un año al pasar del 40% en febrero de 2021 al 50% en febrero del 2022. Por otro  lado, la demanda para alquilar vivienda es la que está descendiendo de forma muy  significativa y ahora representa el 38% del total de la demanda. En seis meses, la demanda  para alquilar ha caído siete puntos porcentuales al pasar del 45% en agosto de 2021 al  38% en febrero de 2022. Si comparamos estos datos con hace justo un año la caída es  más drástica (de 12 puntos porcentuales) y pasa del 50% en febrero del 2021 al 38% en  febrero de 2022. 

En esta distribución de pesos del conjunto de demandantes se venía apuntando en las  anteriores olas de encuestas realizadas por Fotocasa Research y se acercaba poco a poco  a este punto de inflexión que finalmente se ha producido. La mayor presencia de  demandantes de propiedad que de alquiler es un rasgo muy relevante del mercado  inmobiliario dos años después de la irrupción de la covid-19. 

La participación en el mercado vuelve a datos de antes de la pandemia  

Los datos de particulares participando en el mercado de la vivienda, ya sea desde el lado  de la oferta o de la demanda, es del 31%. Esto quiere decir que el 31% de los españoles  mayores de 18 años han realizado alguna acción en el mercado inmobiliario en los últimos  12 meses. Este dato nos devuelve a datos previos a la pandemia (febrero 2020) y nos  muestra que el inmobiliario se ha recuperado y ya va camino de la estabilización.  

Partimos de niveles máximos en agosto de 2019 (35%) y febrero de 2020 (31%), justo antes  del comienzo de la crisis sanitaria. El impacto del coronavirus se dejó notar, sobre todo,  en el siguiente instante de medición, cuando en agosto de 2020 se situó en el 27%,  afectado lógicamente por las duras restricciones del periodo de confinamiento. A partir  de ese punto inició un repunte que le llevó hasta situarse en máximos (34%) en agosto de  2021. Y así es como llegamos al dato de febrero de 2022 del 31% de particulares que han  realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en los últimos doce meses. Es  idéntico porcentaje al de justo dos años antes 

Pero hay una diferencia fundamental respecto a entonces y tiene que ver con el hecho de  que la contracción de la actividad en el mercado de la vivienda llega, fundamentalmente,  de la mano del alquiler, que desciende tres puntos porcentuales con respecto a agosto  de 2021.

Así, hay un 16% de particulares que ha interactuado en este mercado —alquilando o  intentando alquilar; como arrendador o como inquilino— en los últimos doce meses,  frente al 19% que lo aseguraba en agosto de 2021. Por lo que se refiere a la compraventa  de vivienda, el movimiento se mantiene estable en comparación con agosto del pasado  año, con un 19% de los particulares haciendo alguna acción en este mercado,  independientemente de si ha cerrado la operación o no. 

De hecho, las acciones inconclusas en ambos mercados merecen una atención especial:  crecen de manera estadísticamente significativa los aspirantes a inquilinos y los  aspirantes a compradores que han buscado una vivienda para alquilar o comprar y no lo  han conseguido. En total, un 18% de los particulares mayores de 18 años no han  conseguido todavía satisfacer su demanda de vivienda pese a haber estado buscando.  Echando la vista atrás, hasta agosto de 2021, vemos que eran el 16%, una cifra dos puntos  más baja que la actual. Y más abultada es la diferencia si se amplía el horizonte temporal:  hace un año, en febrero de 2021, eran un 14% los que se encontraban en esta situación. 

El país se recupera a diferentes velocidades: diferencias entre Madrid,  Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana  

Si hacemos el mismo análisis poniendo foco en los principales mercados inmobiliarios del  país vemos que la actividad se recupera a diferentes velocidades según la Comunidad  Autónoma. Así, se ve que en general hay un descenso en la actividad de particulares en  el mercado inmobiliario.  

Cataluña es la comunidad que más ha descendido respecto a agosto de 2021 y cae siete  puntos porcentuales la participación en el mercado inmobiliario. Así, pasa del 36% de  particulares interactuando en el mercado tanto desde la oferta como desde la demanda  de vivienda al 29% en febrero de 2022. Así, Cataluña ha vivido un alto nivel de  incertidumbre estos dos años de pandemia: subidas intensas de actividad unido a  frenazos bruscos. Sin embargo, la región se encuentra en estos momentos en niveles  idénticos a la participación registrada en febrero de 2020, antes del impacto del  coronavirus. Por tanto, a pesar de los altibajos del camino, puede presumir de haberse  recuperado totalmente. 

Un caso interesante lo vemos en la Comunidad Valenciana. Esta autonomía ostentaba el puesto número uno de niveles máximos de participación (35% en febrero de 2020) y la  llegada del coronavirus hizo que perdiese 10 puntos porcentuales en tan solo seis meses.  También destaca por ser la comunidad donde la actividad de los particulares en el  mercado de la vivienda tardó más en reactivarse después del impacto de la pandemia, así  que hace un año, en febrero de 2021, estaba en el 24%. Cuando se puso en marcha lo  hizo a un ritmo muy acelerado y el porcentaje de particulares participando subió hasta el  34% (agosto de 2021). Al comienzo de 2022 son un 31% las personas mayores de 18 años  de la Comunidad Valenciana que han realizado alguna acción en el mercado de la vivienda  en los últimos 12 meses. Así que, de momento, se mantiene en niveles inferiores a los de  la prepandemia. 

En el caso de la Comunidad de Madrid, sigue encabezando el ranking de territorios con  más particulares (el 32% del total) participando de algún modo en el mercado de la  vivienda. Aunque también registró un descenso relevante en la participación (era del 36%  en agosto de 2021), su evolución en los últimos dos años ha sido más estable y  actualmente está en niveles similares a los registrados antes de la pandemia. 

También en Andalucía ha habido una cierta estabilidad que mantiene incluso una  tendencia positiva con un 33% de particulares que han realizado alguna acción en el  mercado de la vivienda en los últimos 12 meses. A pesar de las variaciones, es una de las  dos comunidades – junto a Cataluña – que ha logrado restablecer sus niveles de  participación tras dos años de crisis. 

¿Cómo evoluciona el mercado de compraventa por comunidades?  

En general, el mercado de compraventa y, al margen del mayor protagonismo que está  tomando en el sector inmobiliario en detrimento del alquiler, sí que muestra un patrón en su evolución en los diferentes territorios. Así, mientras que la Comunidad  de Madrid (20%) y Cataluña (18%), con sus tensionadas áreas metropolitanas, muestran  un estancamiento con cierta tendencia a la baja en la participación de particulares, en la  Comunidad Valenciana (20%) y Andalucía (21%) la línea todavía es ascendente. En estas  dos últimas comunidades autónomas se registra además un incremento significativo con  respecto a seis meses antes en el porcentaje de particulares que ha buscado para  comprar, pero todavía no ha encontrado: en la Comunidad Valenciana ha pasado del 10%  al 14 %; en Andalucía, del 10% al 13%. 

En Madrid, sin embargo, hay dos datos que apuntan a un estancamiento: la menor  presencia de particulares que efectivamente hayan comprado vivienda en los últimos  doce meses (del 5% se ha pasado al 3%) y el descenso en el porcentaje de personas  intentando vender (el 3% en febrero de 2022, frente al 6% en agosto de 2021).

Descensos generalizados en el alquiler en todas las comunidades    

La actividad en el mercado del arrendamiento se ha reducido en febrero de 2022 con respecto a la anterior fotografía (agosto de 2021), es lógico que las principales  comunidades autónomas hayan tenido un comportamiento parejo. 

En este plazo, en Madrid se ha pasado de un 21% de particulares realizando alguna acción  de alquiler (oferta o demanda) a un 16%; en Cataluña, que registra la bajada más intensa,  se ha pasado del 23% al 16%; en la Comunidad Valenciana, del 20% al 15%. En Andalucía  el descenso ha sido algo más moderado, pero porque ya partía de una posición más  moderada: la participación en el arrendamiento ha bajado del 19% al 16%. 

En concreto, el descenso en Cataluña y la Comunidad Valenciana viene, sobre todo,  provocado por los bajos porcentajes de personas que han firmado un contrato de alquiler  como inquilinos. En Cataluña se ha pasado de un 10% (agosto de 2021) a un 6% (febrero  de 2022) y en la Comunidad Valenciana de un 9% a un 5%. 

En conjunto, estos datos y la muy ligera tendencia al alza en todas las comunidades  autónomas del porcentaje de demandantes que no logran alquilar pese a haber estado  buscando nos indican una creciente dificultad para cerrar las operaciones de  arrendamiento. Una situación que se agrava con la menor presencia de arrendadores actuando en el mercado, sobre todo en mercados tensionados como los de Madrid y  Cataluña. 

El proceso va así definiéndose: quienes buscan vivienda en alquiler se encuentran una  serie de problemas que, cada vez en mayor medida,  frustran que se cierre la operación. Durante un tiempo lo intentan, pero van  progresivamente inclinándose hacia el mercado de compraventa, que suma nuevos  demandantes.

Sobre el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en 2022

El portal inmobiliario Fotocasa ha realizado el informe “Radiografía del mercado de la  vivienda en 2021-2022”, en base a un exhaustivo análisis del equipo de Business Analytics  de Fotocasa en colaboración con el instituto de investigación The Cocktail Analysis. 

El estudio pretende dar continuidad a los informes presentados en 2021, 2019, 2018 y  2017. Al igual que los anteriores estudios, se ha realizado sobre un panel independiente  con una muestra de 7.400 personas representativas de la sociedad española y que tienen  entre 18 y 75 años, a través de encuestas online que se efectuaron entre el 21 de febrero  de 2022 y el 13 de marzo de 2022. Error muestral: +-1,4%