Radiografía del mercado de la vivienda 2021: un año de pandemia

La demanda de alquiler gana protagonismo a la compra después de la pandemia

El demandante de vivienda: 50% busca alquilar y un 40% busca comprar

Durante los últimos meses la demanda para alquilar una vivienda está ganando  protagonismo a la compra y se sitúa a un nivel muy similar al que tenía antes de la  pandemia. Así, a principios de 2021 la demanda de vivienda para alquilar se sitúa en el  50% del total de los demandantes de vivienda, un 40% demanda exclusivamente compra  y un 10% está participando tanto en el mercado del alquiler como el de la compra. Esta  es la principal conclusión que se desprende del informe de Fotocasa Research “Radiografía del mercado de la vivienda 2020-2021: un año de pandemia” elaborado  por el portal inmobiliario Fotocasa con la intención de conocer las consecuencias más  directas de la situación provocada por el coronavirus y comparándola con la situación  justo antes de la pandemia.  

De esta manera, la demanda para alquilar una vivienda supera en dos puntos a la que  había antes de la pandemia. Así, en febrero en 2020, justo antes de que estallara la covid 19, el 48% de la gente que demandaba vivienda era en régimen de alquiler frente al 30%  que buscaba compra. En agosto de 2020 esto cambió ligeramente y la demanda de  vivienda bajó hasta el 44% y se incrementó la de compra hasta el 49%. Ahora, la demanda  de alquiler crece hasta el 50% y la de compra cae hasta el 40%.

Tras un año de pandemia, las necesidades habitacionales de los ciudadanos han  cambiado. Ahora, cada vez más personas buscan viviendas con salida al exterior en forma  de terraza o balcón, lo que está provocando un éxodo de las grandes ciudades a la periferia. La flexibilidad que aporta la opción residencial del alquiler facilita la búsqueda  lejos de los grandes núcleos urbanos donde, además, el precio de las rentas es más  asequible.

El mercado del alquiler es siempre el más volátil con respecto a los cambios externos. De  hecho, ya vimos cómo durante los seis primeros meses de pandemia fue el más  vulnerable descendiendo en 4 puntos porcentuales su interacción. Por ello, que un año  después presente niveles incluso superiores a los anteriores del impacto del coronavirus,  es una muy buena señal de recuperación para el mercado de las rentas.

También se han reducido de forma progresiva en el último año el porcentaje de  particulares que participan en el mercado de compraventa de vivienda y lo hacen desde  el lado de la oferta y desde el de la demanda. Es decir: hay menos gente que quiere vender  su vivienda para comprar otra. Eran un 8% del total todos los que participaban en la  compraventa hace un año y son un 6% en 2021. Son un segmento pequeño pero  importante, porque su menor protagonismo es una señal de expectativas a la baja y de  inestabilidad económica y laboral que desaconsejan una operación con cierto riesgo  como la compra y venta simultánea. 

El confinamiento fue el detonante de que los españoles modificasen sus preferencias y  se despertase una gran demanda por cambiar y comprar una nueva vivienda. Esto explica  el repunte que vimos en agosto, aumentando hasta 5 puntos porcentuales los niveles de  participación en la compraventa. Ahora detectamos una leve moderación en este  fenómeno, pero es importante destacar, que en este mercado también se sobrepasan los  niveles de interacción respecto a hace un año, lo que significa que los españoles siguen  teniendo una fuerte intención de cambiar de casa, buscando como requisitos indispensables, la luz natural de la vivienda y los espacios más amplios.

Leve descenso de la participación en el mercado inmobiliario por la pandemia 

El mercado de la vivienda, como prácticamente cualquier ámbito, también se ha visto  afectado por la pandemia: hay movimientos en las preferencias de los demandantes, en  la actividad de los profesionales y fluctuaciones en los precios, entre otras variables  afectadas. Pero la cifra de particulares mayores de 18 años que participan en el mercado  mantiene un grado de estabilidad muy reseñable dadas las excepcionales circunstancias  del último año. Así, el 28% de ellos realizó alguna acción en el mercado inmobiliario.

Este porcentaje  es tres puntos inferior que el 31% registrado un año antes y supone una ligera mejoría  respecto al 27% de agosto de 2020. Tenemos, por tanto, tres instantes muy significativos  de medición: en febrero de 2020, inmediatamente antes de la aparición de la pandemia;  agosto de 2020, una vez había pasado el confinamiento y la sociedad española trataba de  adaptarse a aquello que se llamó nueva normalidad; y febrero de 2021. 

Y la gráfica histórica demuestra que la participación de particulares en el mercado de la  vivienda ya se estaba frenando antes de la aparición de la covid-19 y que, tras el primer  impacto fruto lógico del confinamiento de la primavera de 2020, está volviendo a sus  niveles más estables e incluso supera las cifras de los años 2017 y 2018. Signos de un  mercado expectante sobre la evolución de los precios, de la demanda y de la situación  socioeconómica.

Freno de la oferta e incertidumbre en el arrendamiento  

Hablamos de un mercado expectante porque el descenso del porcentaje de  participantes viene, sobre todo, provocado por el lado de la oferta. Con respecto a  hace un año (febrero de 2020) los particulares que actuaban en el lado de la oferta de  vivienda en propiedad —los que han vendido y los que han intentado vender pese a no  haberlo conseguido— eran un 5% y ahora son el 4%. 

En el alquiler, el descenso de ofertantes —los que han alquilado y los que han intentado  alquilar a otros una vivienda de su propiedad— ha sido aún mayor: del 5% en 2020 al 3%  en 2021. 

Esto está provocando en ambos mercados que se intensifiquen los desequilibrios  entre oferta y demanda que ya venían percibiéndose desde antes de la aparición de  la pandemia. También hay que señalar el diferente comportamiento del mercado de la  compraventa y del alquiler y, en primer término, hay que revisar su evolución de precios  con los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. 

En el primer caso, el precio de la vivienda de segunda mano sumó 38 meses seguidos de  incrementos, hasta que a finales de 2019 inició una leve caída que se prolongó durante  casi todo 2020. Pero a final de año volvió a crecimientos interanuales y en febrero de 2021  los precios estaban un 2,2 % más altos que un año antes. 

En el mercado de alquiler el movimiento de los precios ha sido más acentuado:  empezaron 2020 muy próximos a la estabilidad, pero con la llegada de la covid-19 y la  consiguiente entrada en el mercado de las viviendas vacacionales —con precios  superiores a la media— volvieron a impulsarse las subidas, un proceso que no ha  empezado a corregirse hasta el último tramo de 2020. Finalmente, en febrero de 2021 los  alquileres se situaban un 1,7 % más baratos que el mismo mes de 2020. 

La propia flexibilidad del mercado de alquiler, las necesidades de los inquilinos de  renegociar tras años de subidas, la entrada de nuevos ofertantes con las particularidades  de los arrendadores turísticos y vacacionales, los intensos cambios de precio. Todos  estos factores explican que sea entre los demandantes de vivienda de alquiler donde  se hayan visto los mayores cambios en este año de pandemia: de ser un 15% de los  particulares mayores de 18 años en España en febrero de 2020, cayeron al 12% en agosto  y han vuelto a subir hasta el 14% en febrero de 2021. Y, en paralelo, la presencia de  ofertantes de vivienda en alquiler no ha hecho más que reducirse en el último año, como  señalábamos antes.

La Comunidad Valenciana es la que más ha sufrido por la pandemia  

La suma de variables que ha traído la pandemia hace muy difícil trazar líneas definidas  entre los datos y sus motivos. Están los efectos sobre la situación socioeconómica de los  ciudadanos, la dependencia de un determinado territorio respecto a sectores  especialmente afectados (como el turismo), la incidencia de las sucesivas olas y las  medidas de contención adoptadas, el modelo residencial previo, etc. 

Pero es innegable que esta combinación está incidiendo de forma diferente al nivel de  participación de los particulares de las distintas comunidades autónomas en el mercado  inmobiliario. Y que la más afectada ha sido la Comunidad Valenciana: ha registrado un  descenso de once puntos, desde un nivel de participación del 35% en 2020 se ha pasado  a un 24% en 2021. 

Como hemos dicho, una de las claves está en el descenso del nivel de oferta por parte de  particulares, y la Comunidad Valenciana encabeza también esta caída: de cinco  puntos en el último año, frente los tres puntos porcentuales de Madrid, Andalucía  y Cataluña. Pero es que también tiene el mayor descenso en la demanda: 8 puntos  porcentuales. 

La Comunidad de Madrid mantiene un nivel de actividad similar a la época precovid-19.  En febrero de 2020 había un 33% de particulares participando en el mercado y un año  después, en febrero de 2021, son el 32%. Por su parte, tanto Cataluña como Andalucía  se han recuperado ligeramente de la caída inicial que sufrieron. En Cataluña, antes  del comienzo de la pandemia, había un 29% de particulares interaccionando con en el  mercado inmobiliario.

Una cifra que cayó al 26% en septiembre y que en febrero de 2021 es del 27%. Por lo que  respecta a Andalucía, en febrero de 2020, había un 33% de particulares que afirmaban  haber realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en los últimos 12 meses. Una  cifra que cayó cuatro puntos (29%), seis meses después del inicio de la pandemia y que  ahora, en febrero de 2021, se ha recuperado hasta el 31%. 

El mercado del alquiler por Comunidades Autónomas 

En el mercado del alquiler se aprecia un descenso de ofertantes, una situación que  es especialmente significativa en el caso de Andalucía donde se ha pasado de un 6%  a un 2% en tan solo 12 meses. 

En la Comunidad Valenciana la caída de los particulares que alquilan (o intentan alquilar)  una vivienda también es significativa, con una caída de 3 puntos hasta situarse en un 3%  de los particulares mayores de 18 años. En el mismo nivel se sitúa Cataluña, que ha  pasado de un 5% a un 2% de particulares que han alquilado o intentado alquilar una  vivienda en el último año. 

Pero no todo son caídas en el mercado del alquiler. También hay comunidades en las que  se está experimentando una reactivación, especialmente vinculada a la demanda efectiva  de vivienda de alquiler. 

Esta situación se da, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid. El porcentaje de  particulares participando en mercado del alquiler en esta comunidad se sitúa ahora en  un 18% cuando hace seis meses era un 16% y, hace un año, era del 19%. 

En Cataluña sucede algo similar a Madrid donde el volumen de particulares realizando  acciones vinculadas al mercado del alquiler está alcanzando niveles prepandémicos. En  febrero de 2021 han sido un 17% frente al 14% de agosto de 2020 y al 18% de febrero de  2020. 

Tanto en el caso de Madrid como en el de Barcelona, como ya hemos mencionado, esta subida está relacionada con la demanda de alquiler efectiva. Es decir, ha aumentado la  proporción de particulares que buscan una vivienda de alquiler para vivir en ella y la  encuentran: un 7% en Cataluña y un 8% en Madrid.

El mercado de la compraventa por Comunidades Autónomas  

Por lo que se refiere al mercado de compraventa, la situación de la Comunidad Valenciana  vuelve a ser la más llamativa puesto que continúa en descenso. Así, hace un año, había  un 19% de particulares participando en el mercado de compraventa en esta comunidad.  Seis meses después, en agosto de 2020, eran un 14% y ahora son un 12%.  

La caída de la Comunidad Valenciana en el mercado de compraventa, además, se produce  tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda. Concretamente, en el último año,  en este territorio, los vendedores —entendiendo como tales a los que han vendido y a los  que han intentado hacerlo— han descendido cuatro puntos (del 7% al 4%) y los  compradores (o aspirantes a serlo), cinco (del 14% al 9%). Por otro lado, la venta efectiva  de vivienda en Andalucía también ha sufrido una caída estadísticamente significativa con  respecto a hace doce meses. Entonces los vendedores eran el 2% y ahora son el 1%.

Sobre el informe “Radiografía del mercado de la vivienda 2021-2021: un año de pandemia” 

El portal inmobiliario Fotocasa ha realizado el informe “Radiografía del mercado de la  vivienda 2020-2021: un año de pandemia”, en base a un exhaustivo análisis del equipo de  Bussiness Analytics de Fotocasa en colaboración con el instituto de investigación The  Cocktail Analysis.  

El estudio pretende dar continuidad a los informes presentados en 2020, 2019, 2018 y  2017. Al igual que los anteriores estudios, se ha realizado sobre un panel independiente  con una muestra de 5.000 personas representativas de la sociedad española y que tienen  entre 18 y 75 años, a través de encuestas online que se efectuaron entre febrero y marzo  de 2021. Error muestral: +-1,4%