Ley de vivienda: radiografía del arrendador 2020

El 60% de los arrendadores considera que el intervencionismo del Estado en los alquileres privados frenaría la oferta de viviendas 

Un 75% aceptaría medidas intervencionistas si, a cambio, se agilizasen notablemente  los procesos de desahucios para recuperar las viviendas lo antes posible 

Más de la mitad de los arrendadores españoles (60%) opinan que el intervencionismo del  Estado en los alquileres privados frenaría el aumento de la oferta de viviendas de alquiler y  creen que éste sólo debería intervenir en el mercado de los alquileres públicos. Así lo reflejan  los datos del informe “Radiografía del arrendador en España. ¿Cómo afectarían las  medidas intervencionistas en el mercado del alquiler?”, realizado por Fotocasa y la Agencia  Negociadora del Alquiler (ANA), con la intención de analizar la visión de los propietarios  respecto al papel del Estado en el mercado de los alquileres privados y estudiar el grado de  aceptación entre este colectivo de las medidas intervencionistas por parte de las  administraciones. 

Es esencial conocer las preocupaciones y demandas de una de las partes fundamentales que  conforman el mercado del alquiler. Los pequeños propietarios son los que tiene la mayoría de  la vivienda en alquiler en nuestro país y, gracias a ellos, se ha podido crear un amplio parque  de vivienda privada que contribuye y posibilita el acceso a la vivienda. Por ello, la  Administración debe contribuir a la creación de un clima que genere confianza y fomente la  estabilidad para favorecer a arrendadores e inquilinos de manera equitativa.

“La Ley de Vivienda que está preparando el Gobierno, si quiere ser justa y equitativa, tiene que  incorporar necesariamente las opiniones de los propietarios particulares recogidas en este  amplio estudio. Estos propietarios, que representan a más del 85% de los arrendadores en  España, ofrecen algunas vías de solución para mejorar el acceso al alquiler: como incrementar  el gasto social y el parque público de viviendas, incentivar y no penalizar y aumentar las  fórmulas de colaboración público-privadas”, señala José Ramón Zurdo, Director General de la  Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Entre los argumentos para rechazar el intervencionismo del Estado, el informe concluye que el  40% de los arrendadores defiende que la actuación de las administraciones fomenta que se  mantengan los precios altos. 

Sin embargo, aunque los propietarios se muestran, en general, contrarios al papel  intervencionista del Estado, estarían dispuestos a aceptar medidas intervencionistas para  bajar el precio de los alquileres siempre y cuando éstas reviertan en algún tipo de  compensación para ellos, ya sea teniendo mayor apoyo de las instituciones públicas ante un  impago, pudiendo consultar antecedentes de morosidad de los demandantes, teniendo la  oportunidad de exigir más garantías a los inquilinos o disponiendo de una mejor fiscalidad. 

El informe concluye que un 75% de los propietarios aceptaría medidas intervencionistas si, a  cambio, se agilizasen notablemente los procesos de desahucios para recuperar las viviendas lo  antes posible. En este sentido, más de seis de cada diez propietarios consideran que una  reducción en el plazo de los desahucios en caso de un impago de la renta aumentaría la  oferta de viviendas en alquiler porque daría mayor seguridad jurídica a los arrendadores. 

En la misma línea, más del 70% estaría dispuesto a apoyar dichas medidas si pudiera consultar  los antecedentes de morosidad en bases de datos oficiales o si se pudieran aumentar las  garantías que se exigen a los inquilinos. Por otra parte, el 67% de los propietarios aceptaría  este tipo de medidas a cambio de una mejora en la fiscalidad de los arrendadores.  

Algunas medidas intervencionistas ya aplicadas o con posibilidades de ser aprobadas son vistas  con recelo por los propietarios. Ante eventuales medidas del Estado para bajar el precio de los  alquileres, un 36% de los propietarios ve atacada su libertad de decisión sobre su vivienda y  un 32% opina que su poder adquisitivo disminuiría. Sin embargo, también son altos los  porcentajes de propietarios que piensan que estas medidas son necesarias para que haya un  mayor acceso a viviendas de alquiler (32%) y para evitar la especulación (36%). 

Política intervencionista de congelación de rentas 

Respecto a la congelación de las rentas durante cinco años, el 66% de los propietarios apoyaría  esta medida siempre que el propietario pudiese recuperar la posesión de su vivienda en un  plazo de dos meses, cuando exista impago.  

Asimismo, el 53% sería favorable siempre a que el propietario pudiera consultar antecedentes  de impagos en bases de datos oficiales, y más de la mitad de los propietarios estarían de  acuerdo con esta medida siempre que fuera posible aumentar la garantía solicitada al inquilino. 

No obstante, a pesar de que gran parte de los propietarios estarían dispuestos a apoyar la  congelación de rentas si se pudieran exigir más garantías a los inquilinos o consultar los  antecedentes de impago, un 42% admite que la intervención del Estado a través de la  congelación de rentas durante cinco años haría bajar el precio de los alquileres.  

El Decreto-ley para suspender los desahucios es visto de forma negativa 

El Decreto-ley 37/2020 para suspender el procedimiento de desahucio durante el Estado de  Alarma producido por la pandemia ha sido visto de manera negativa por la mayoría de los  propietarios españoles. Según el 68% de los propietarios, este Decreto-ley va a provocar una  gran inseguridad a los inversores y es visto como un ataque a la propiedad privada y una  incentivación a la ocupación (65%). De hecho, una gran mayoría (69%) ve el Decreto-ley como  el resultado de la incapacidad de las instituciones públicas para proporcionar vivienda social a  las personas vulnerables.

En consecuencia, más del 60% considera que medidas como esta aumentan la inseguridad  jurídica que está provocando el intervencionismo en materia de alquiler y la mayoría piensa  que el decreto facilita la usurpación de bienes inmuebles. Además, más de 6 de cada 10  propietarios opinan que es un paso más hacia la protección de la ocupación ilegal que genera  graves problemas sociales y económicos.  

Legislación actual y medidas para bajar el precio de los alquileres 

Respecto al precio de los alquileres, un 62% de los propietarios considera que los precios son  altos o muy altos. En cuanto a la legislación actual, la mayoría de los propietarios coinciden en  que medidas como exigir a los inquilinos garantías y avales por dos meses de renta o actualizar  anualmente con el IPC son insuficientes (62% y 57%, respectivamente) y el 80% de los  propietarios demandan una incentivación fiscal del Estado hacia los propietarios para generar  mayor número de viviendas para alquiler.  

La regulación de la vivienda de alquiler, entendida a la vez como propiedad, como derecho y  como bien de mercado, siempre ha sido un tema que ha acarreado un gran debate. En relación  con las medidas para bajar los precios de los alquileres, los propietarios, de nuevo, tienen muy  en cuenta la posibilidad de impago del inquilino, que es una de sus principales preocupaciones. 

Según el 78%, agilizar el plazo de los desahucios por impagos de renta contribuiría a bajar el  precio de los alquileres.  

Otra medida que los propietarios verían con buenos ojos es que se aumentara la oferta pública  de alquiler (67%). Las medidas más intervencionistas, en cambio, generan una mayor  desconfianza. 

Sobre el Informe “Radiografía del arrendar en España” 

El portal inmobiliario Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler han elaborado el  presente informe con el objetivo de analizar y dar visibilidad a la percepción que los propietarios  de viviendas en alquiler en España tienen sobre el mercado del alquiler y sobre la legislación  actual, así como definir su perfil sociodemográfico. 

Basado en un exhaustivo análisis del equipo de Business Analytics de Adevinta, en colaboración  con la empresa de investigación de mercados More Than Research. Los datos explotados son  representativos de la población española en términos de zona, edad, géneros y clase social 

En total, se realizaron 809 entrevistas con especial foco en Madrid, Cataluña, Andalucía y la  Comunidad Valenciana a personas de 18 años y más, residentes en España y con al menos una  casa en propiedad que la destinan al alquiler. Para un nivel de confianza del 95,5 % y en las  condiciones habituales de muestreo p=q=50%, el margen de error es del ±3,39% para 809  entrevistas. 

El estudio se ha realizado a través de encuestas online que se efectuaron entre el 19 de febrero  y el 25 de febrero de 2021