Experiencia en compra y venta 2019

Se ha registrado un aumento de la actividad de particulares en el mercado de la compraventa de vivienda

Un 15 % de las personas mayores de 18 años han realizado alguna acción en este sentido en los últimos doce meses

El año 2019 ha registrado un aumento de la actividad de particulares en el mercado de la compraventa de vivienda. Un 15 % de las personas mayores de 18 años han realizado alguna acción en este sentido en los últimos doce meses. Es una cifra ligeramente superior a la de 2018 (13 %) y la de 2017 (14 %).

La mayor participación de particulares es una muestra de que se ha incrementado la actividad en el mercado de compraventa, pero si se rasca un poco en los datos empiezan a aparecer ciertos desequilibrios. El primero es el que se produce entre una decreciente oferta y una cada vez mayor demanda, como ya pusimos de manifiesto en el informe Radiografía del mercado de la vivienda 2018-2019.

Así, el 5 % de personas que ha vendido o intentado vender alguna de sus propiedades es un porcentaje ligeramente inferior al 6 % de los años precedentes, una tendencia que muestra diferencias territoriales y que es moderada pera constante desde 2017.

En el lado de la demanda, se ha pasado de un 9 % de particulares comprando o intentando comprar en 2018 a un 12 % en 2019, lo que significa volver a los niveles del año 2017. Como ya hemos explicado en otros informes, este movimiento pendular tiene mucho que ver con las expectativas de quienes viven de alquiler y se han visto afectados por las subidas de precio del arrendamiento: ante ese panorama aumentan el espectro de búsqueda a ambos mercados, aunque muchas veces las operaciones no lleguen a concretarse.

De hecho, el aumento de la demanda de compra del que venimos hablando (este sería el segundo desequilibrio) se ha producido por el incremento en el porcentaje de particulares mayores de 18 años que han intentado comprar, aunque no lo han conseguido

(un 8 % en 2019 frente al 5 % en 2018 y el 6 % en 2017), especialmente acusado en las comunidades autónomas de Madrid y País Vasco. Frente a estos datos, el porcentaje de quienes efectivamente han comprado una vivienda se mantiene estable en el 4 % en los últimos tres años.

Si se observa a estos demandantes de vivienda en función de su edad, se comprueba que los tramos que, por motivos puramente vitales, tienen más demanda de vivienda en propiedad

son precisamente donde este desequilibrio entre búsquedas insatisfechas y compras efectivas es más acentuado. Así, entre los 25 y los 34 años hay un 6% de compradores (desciende desde el 9 % de 2018) y un 14 % (frente al 8 % de 2018) que ha intentado adquirir casa sin conseguirlo. Entre los 35 y los 44 años un 5 % han comprado (eran el 6 % en 2018) y un 14 % (frente al 8 % de 2018) han intentado hacerlo aunque no lo han logrado.

 

Buscadores indiscriminados

Tradicionalmente se solía distinguir entre quienes buscan vivienda para comprar y quienes buscan para alquilar, por lo que el aumento de la demanda en uno de los dos mercados conllevaba casi siempre un descenso en el otro. Pero esa frontera es cada vez más difícil de establecer. Porque el aumento de demandantes de vivienda se ha producido de forma significativa en ambos mercados y en los dos es mayor el incremento de quienes buscan sin encontrar que los realmente terminan comprando o alquilando.

Además de ese colectivo que cambia periódicamente su objeto de búsqueda del mercado de alquiler al de propiedad y que provoca el movimiento pendular que decíamos antes, hay también un creciente grupo de personas que busca a la vez en ambos mercados.

Son sólo un 15 % de todos los activos en el mercado de la vivienda, pero su porcentaje no ha parado de crecer desde 2017.

Este panorama de buscadores permanentes de vivienda tiene mucho que ver con la evolución de los precios en los últimos años, aunque en 2019 han comenzado a dar muestras de estabilización. De hecho, el precio medio de la vivienda de segunda mano ha llegado a registrar un descenso del 1 % durante al año 2019 según los datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa. Por su parte, el alquiler ha seguido subiendo (5 %), aunque de forma más con-

tenida que en los años anteriores. Aun así, el precio del metro cuadrado en arrendamiento ya supera el máximo histórico registrado en 2007.

La evolución de los precios genera ciertas dinámicas en el mercado: las personas que viven de alquiler se han ido interesando cada vez más por el mercado de compraventa, como veremos más adelante en este mismo informe, dado que la cuota hipotecaria puede ser en muchas ocasiones incluso más baja que la renta mensual de un alquiler. Eso no significa, como

hemos visto, que lleguen a comprar (los ahorros necesarios para dar el paso son un problema insalvable para muchos de ellos), pero sí que impulsa el porcentaje de buscadores.

Crece la brecha entre oferta y demanda

El citado desequilibrio entre oferta y demanda se refleja cuando se toma el conjunto de particulares que han participado en el mercado de compraventa y se les reparte entre estos dos grupos: un 68 % de ellos (doce puntos más que el 56 % registrado en 2018) están relacionados exclusivamente con la compra, mientras que otro 22 % (frente al 32 % de 2018) sólo actuaron en la venta.

Sólo un 10 % de ellos, un porcentaje muy similar al de los años precedentes, ha participado de ambos mercados. En este grupo se encuentran todos aquellos propietarios de una vivienda que la han vendido o intentado venderla para comprarse otra. En conclusión, el aumento de particulares demandando vivienda en propiedad y el descenso de personas ofreciéndola dibuja un panorama en el que la brecha entre ambos lados del mercado se acentúa significativamente.